鼓楼区现有商务面积在3000平方米以上的楼宇223座（其中商务楼宇123座，商住楼宇56座，星级酒店44座），楼宇总建筑面积约400万平方米，楼宇存量面积27.5万平方米，单体楼宇存量面积在3000平方米的楼宇有25座（存量面积合计19万平方米），在建楼宇67座。
　　一、楼宇现状及存在问题。
2003年以来，我区为发展楼宇经济在构建工作机制、出台推动楼宇经济发展文件、制定扶持入驻楼宇企业发展政策、制定鼓励招商引资奖励办法、成立楼宇经济推介服务机构、培育良好的投资服务环境、营造楼宇经济发展氛围等方面做了一些工作。但从实际效果来看，楼宇经济的潜力还未充分发挥。近段时间，我们先后走访了一些房地产开发公司、楼层业主、楼宇物业和楼宇入驻企业，在与企业负责人交谈过程中，深深感觉到楼宇经济发展存在一些问题。
　　 （一）楼宇经济发展受客观条件制约。
　　1、发展载体日益偏小。近几年，一方面随着大量企业的引进，辖区的存量楼宇资源日益减少；另一方面辖区新建楼宇中，大多为住宅楼或商住楼，商贸商务楼宇比例偏小，高品质的商务楼宇则更少。
　　2、政策支持力度不够。尽管我们已经制定出台了一些优惠政策，但由于区一级的能力所限，我们对发展楼宇经济的政策奖励和经济支持的激励尚不够。
　　3、税收入盘的问题。基于目前的税收分成体制，入驻辖区的楼宇企业的税收，部分被省市税务部门直征，有的甚至被其他地方征走。
　　 （二）做深做透楼宇经济力度略显不足。
　　1、部分街镇在岗位设置、人员配备、工作机制、分配机制等方面不合理，部分从事楼宇工作的人员是兼职人员，造成处理楼宇数据不及时，跟踪服务不够到位，楼宇经济工作例会断断续续，没有形成长效工作机制。
　　2、各街镇抓楼宇经济还停留在表面，没有对楼宇经济进行深层次的分析。具体表现在： 第一、对楼宇项目主动引进不多，主要跟踪工商注册项目，真正做到根据辖区楼宇特点，功能定位来开展招商引资工作的不多；第二、楼宇项目挖掘不足；第三、虽然各街镇基本上都建立了楼宇档案，但真正对楼宇资料进行分析，挖掘楼宇资料的内容为我所用的不多；第四、各街镇对楼宇税收仅停留在对新入驻企业税收入盘的跟踪工作上，而没有对楼宇的税收情况进行分析。
　　3、对楼宇经济宣传的力度不够，缺乏有效的宣传方式，与国内外客商的联系不够畅通，缺乏有效的沟通平台。
　　（三）市场主体（房地产开发公司、楼层业主、楼宇物业和楼内企业）对楼宇经济重视不够，特别在盘活楼宇方面缺乏一盘棋的思想，观念相对陈旧。
市场主体没有融入楼宇经济发展的大格局中，缺乏统筹考虑，具体表现在：1、房地产开发公司仅仅有销售楼盘的思想；2、购买写字楼的业主只想把闲置楼宇尽快租赁出去；3、楼宇物业公司的物业管理观念还停留在卫生、保安等基本服务方面；4、楼宇入驻企业没有资源共享的意识。这些意识的存在导致1、辖区楼宇缺乏整体定位；2、楼宇整体宣传力度不够；3、楼宇配套功能不完善； 4、楼宇物业在人性化管理方面存在差距；5、楼宇企业之间没有联系的纽带；6、企业与政府职能部门之间缺乏有效的沟通；7、楼宇项目挖掘不足；8、楼宇产业链难以形成等。
以上问题的存在最终造成楼宇价值降低和各方经济利益受损。
　　二、做大做强楼宇经济需采取的措施
　　做大做强楼宇经济需要在提升辖区楼宇价值、引进更多总部企业入驻辖区楼宇、防止楼宇企业外迁、增加政府财力等四个方面有所作为。为达到预期目的，我们需要发挥各方面的力量，共同把辖区楼宇经营好，具体要采取以下措施。
　　 （一）政府方面需要采取的措施
　　1、根据一幢楼、一条街、一个区域的工作思路，做好楼宇经济点、线、面的工作，以一些具备产业集聚雏形的楼宇、楼群为试点，有重点地进行策划和盘整，引导相关联企业向一栋楼宇或一定区域聚集，力争培育若干座专业楼、特色楼、总部经济楼，形成产业链和规模效应，突显区域内产业集群化发展特色。
　　2、区直有关部门和各街镇，对全区楼宇的经济总量、税收状况等方面进行清查，确保楼内企业的经济总量和税收及时、按量落地。对于经营地在鼓楼而税收在区外的企业要跟踪、协调、服务，推动税收尽快纳入我区盘子。
　　3、结合土地招挂拍、市政建设和旧屋区改造，先期介入，根据区域特点，帮助开发商从规划布局上准确定位，合理策划和引导建设一批高品质的商务楼宇，为楼宇经济的持续发展构建优质的平台。对于在建楼宇，主动介入，帮助楼宇业主做好早期的策划、包装和推介工作。
　　4、对于已建楼盘，区直有关部门和相关街镇帮助楼宇业主策划项目，避开缺陷找长处，进行包装推介，做好二次招商的盘整工作。
　　5、继续开展“走百幢楼宇，访千家企业”活动，通过走访企业，了解企业困难和需求，帮助企业解决经营过程中遇到的困难和问题。
　　6、通过网络和新闻媒体，着力宣传特色楼宇和楼宇内发展壮大的企业，特别是世界500强和国内100强等大型企业的发展状况，进一步增强鼓楼投资环境的吸引力。
　　7、继续实施楼宇经济工作的评比制度，对楼宇经济工作优胜街镇、相关部门及先进工作人员进行表彰，以鼓励先进、鞭策后进；继续作好楼宇和楼宇企业评比、授牌工作，提高企业和楼宇知名度。
　　8、邀请专家学者、楼宇业主、企业家、政府有关部门领导等召开楼宇经济研究会，探讨推动我区楼宇经济建设进一步深入发展的对策和办法；另外，通过走出去请进来的办法，及时吸收国内外在楼宇经济方面好的经验和做法，特别是好的对策和措施，为我所用。
　　9、相关单位要提高市场主体（房地产开发公司、楼层业主、楼宇物业和楼内企业）对楼宇经济的认同感，引导市场主体自觉参与到楼宇经济工作中，使市场主体在楼宇经济工作中有一个准确的定位，让市场主体与我们一道共同推动楼宇经济的发展。
　　（二）市场主体（房地产开发公司、楼层业主、楼宇物业和楼内企业）需要采取的措施。
　　1、房地产开发公司。①房地产开发商在开发楼宇之前，应当对周边环境进行调研，对楼宇的整体功能有一个准确定位；②委托有实力的策划公司对楼宇进行整体策划；③与新闻媒体合作，对楼盘进行新闻炒作；④待楼盘建成之后，成立运营公司，根据原有的功能定位，对楼盘进行整体运作。
　　2、楼层业主。①应当把自己购买的商业用房当作整个楼宇的一个环节去考虑，在招租过程中，不能仅考虑眼前的利益，各自为战，必须顾全大局，要服从整个楼宇的功能定位；②业主应当主动出击，寻找楼宇的市场商机，填补楼宇的市场空白，逐步完善楼宇功能；③楼宇业主们可成立业主委员会，特别是对于房地产开发商已离开的楼宇，作为产权的实际所有者，为使自己的资产保值增值，可委托有经验的运营公司对楼宇进行经营，提升楼宇价值，提高自身收益。
　　3、楼宇物业。①在物业管理中引入人性化概念，丰富楼宇管理内涵，如推动楼宇文化建设、楼宇党建建设、开展楼宇主题活动等，增强楼宇企业的凝聚力；②深入楼宇企业，了解各企业的工作内容和服务内涵，与当地政府一道，作好楼宇企业服务内容的对接，提高楼宇的功能配套水平；③协助楼宇业主，作好存量楼宇的盘活工作，特别是通过了解楼宇商务人员的工作生活需求，帮助业主策划项目，并及时将有价值的项目提供给业主。
　　4、楼宇企业。①楼宇企业将自己的资源（管理资源、人才资源、服务内容）与楼内企业共享，企业之间最终实现运营成本的最低化；②楼宇企业利用自己的客户资源，将自己的上下游企业引到楼宇中，形成楼宇产业链，真正做大做强楼宇经济。

2006年9月21日

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